亚盘0·楼市走淡车位降价 投资车位真能赚钱?

更新时间2020-01-11 16:30:06  作者:未知

亚盘0·楼市走淡车位降价 投资车位真能赚钱?

亚盘0,来源:山西晚报

近日,太原某小区业主因为“车位降价一半”的集体维权事件广受关注。10万元上下的车位差价就此蒸发,令曾高价买到车位的业主们难以接受。而由此也引发了公众对投资车位的一系列疑问:小区车位的成本及定价有何标准?投资车位能否赚钱?车位降价业主能否维权?为此,记者对省城楼盘进行了实地探访——

a 成交不热 多楼盘推出低价车位促销售

近几日,太原市南内环街某名盘售楼处内热闹非凡,维权业主常常拥挤在此,要求开发商为降价的车位给个合理说法,售楼处挂着维权横幅的视频成了地产业主维权自媒体的爆款信息。“今年年初,大部分业主花了22-25万元买了小区车位。这个价格明显高于太原车位的市场平均价,但由于地段好,又是高端楼盘,业主们只能被动接受。然而,短短几个月时间,车位价格就跌至10万出头,甚至比周边回迁房小区的车位还便宜,高价买了车位的业主多花了十几万元,这实在让人难以接受。”一位业主如实说。

无独有偶,在省城车位降价的开发商不止这一家。位于并州路铜厂回迁小区的业主王先生说:“我们小区车位定价也很高,2018年年初交房的时候机械车位17万元,平面车位20-21万元。由于价格太高业主们几乎没人买,开发商见状,于今年下调过一次价格,机械车位14万元、平面车位17万元,但就是这样也没有业主买车位。到现在我们小区地库基本还空着,停车业主寥寥无几,地库的地面、墙上灰很大,也无人打扫和管理。”

在万柏林区购置名盘高端商品房的业主贺女士,同样为车位降价之事愤愤不平。“当时买车位我花了16万元,前不久听说开发商为了顶账付给工程方一批车位,这批车位才卖8万元一个,价格直接腰斩。去找开发商理论退差价,开发商说顶账车位位置很偏,我的车位贵是因为位置特别好。这件事最后只好不了了之。”

为了去化车位库存,省城各大楼盘近期开始推出车位打包随房一起出售的销售政策。位于滨河体育中心未开盘的某小区,打包车位售房,算下来车位折后价仅需11万元;地处杨家峪的某名盘,买了高价车位的业主,可以5.5万元的价格买第二个车位,车位限量供应。置业顾问告诉记者,“太原各楼盘车位降价是普遍现象,开发商不会公开对外低价售卖,而是根据情况选个别业主打电话通知可以低价购买。”

在遭遇车位降价事件后,大多数业主都在第一时间联系了置业顾问。但得到的答复大同小异:车位降价属于市场行为,开发商不承担责任。随后,记者联系了多个涉及车位降价的开发商,他们都不愿多回应此事,并表示:“一个业主一个诉求,不可能面面俱到全部满足,最终可能会做退车位处理。”还有开发商表示,开发商暂时无法满足部分业主提出的退返差价的要求,这是市场行为,太原多家开发商和房地产公司都有类似促销活动。还有开发商表示,业主可以再买一个甚至两个低价车位,以此来作为补偿。

b 楼价难涨 车位滞销迫不得已便宜卖

出现车位降价,大部分原因是车位滞销,开发商回款压力大所致。据悉,一个大型小区车位数量上千是常态,全部销售出去就可收回上亿甚至数亿资金。

上周,记者实地走访了太原市众多车位开售的楼盘,发现由于住宅成交走淡,也带来车位滞销的局面。某项目负责人告诉记者:“车位都是按照房子1:1比例配套建设。房子卖不了,车位会更卖不了,为了回款有的开发商选择降价,有的选择出租。”

一位业主算了一笔账:“业主20万元买一个车位,使用20年,平均每个月需要833元,再加上管理费,每个月养车位的成本是近千元。而现在太原市租车位的行情是每月300-600元不等,即使在繁华地段写字楼,车位包月也不过千元。所以买车位不如租车位。”走访调查时,大多数刚需盘车位去库存化低,高端楼盘车位销售明显好于其他楼盘。

还有另一个原因,是车位没有不动产权。太原市卖车位签合同都是长期租用协议或者是转让协议,并不是售卖协议。车位一般是20年的使用权,超出20年,车位使用权随房赠送给业主。

“能卖出去的车位通常位置不错。这些车位位于单元门口,而其他位置的车位都无人问津”置业顾问表示,在业主看来,车库内的大部分车位位置一般,这也是车位滞销的原因。

据悉,太原楼市中,车位也是库存量最大的产品之一。而车库的销售业绩也是项目较大的利润点。“车库的成本核算比较复杂,但车库的整体建安成本不高。加上现在买车位,有些银行还能信用卡分期、无息贷款,对开发商来说销售车库总价低、回款快,是回收现金的最好办法。”业内人士史先生表示。

史先生说,第四季度是开发商追回款的重要阶段,这也是房企近期降价、打包出售车位的原因。从国家监管层面以及开发商决策层来看,调控大环境要求商品房不论是住宅、商业都要价格平稳,不能大涨也不能大跌。今年市场活跃度过低,住宅和商业销售业绩不佳,此时开发商需要快速回笼资金,但是住宅价格又要保持稳定,住宅降价带来的负面效应更是房企难以承受之重,所以只能拿出车位来打折促销。此前很多楼盘车位因为价格高滞销严重,现在促销的也是之前购房者选剩的车位。这些车位空置着就等于钱摆在那里拿不回来,不如打折快速出货。

c 维权重在有无补偿差价协议

在省城车位的销售价格在15至30万元,降价后的差价却高达10万元。那么车位的成本和定价是如何来的呢?

在采访中,记者了解到,地面停车位,成本仅为铺装费用,包括能够和绿化相结合的铺装材料、人工费,这部分费用可以忽略不计;地下停车位,则主要费用是地下部分的建安成本,一般情况下是4000-5000元/平方米,根据建筑类型不同成本不同;架空层车位,则包括地上建安成本和土地成本,一般情况下是2000-3000元/平方米,设备成本是2.2万元起/车位,以及40元/月的维护成本,这里不包括人工费用。业主可以根据这个成本粗略估算出车位的价格,再确定是否购买。至于车位的定价,房企通常会结合市场行情、成本和需求量来核算。

如果购置车位后发现大幅降价,业主是否能有效维权呢?

对此,山西艾伦律师事务所律师田源表示,针对小区车位短时间内大幅下调价格的情况,业主可与开发商协商解决,一般按照合同约定处理。

大部分情况下,小区车位等房屋买卖合同是当事人自愿订立的,开发商与购买车位业主通过协商,自愿达成买卖合同,不违反法律、法规规定,也未损害第三人利益。因此,协议一旦达成,开发商即有义务履行该协议,购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行义务。对于价格下跌情况,除非购买车位的业主与开发商提前达成了补偿差价协议,否则无权要求开发商退还差价。

从另一方面看,如果签订合同过程中存在欺诈、重大误解、显失公平等情况,业主是可以提出解除或者变更合同的。如果不存在以上情况、且是双方自愿签订的,那么,合同签订之后对双方都有约束力,不能随意变更或者解除。

业内人士表示,从法律角度来讲,退差价不合理,但不少业主维权,开发商一般会协商出一个双方满意的结果。比如,有的开发商会做退车位处理,业主拿了退款后重买低价车位;也有开发商建议业主重新低价买第二个、甚至是第三个车位,拉低总车位均价,并建议其日后车位涨价后再卖掉;也有开发商会退差价,但这种情况少之又少。

d 投资车位赚钱?业内人士觉得不靠谱

有不少业主认为,目前太原市各楼盘车位都在降价便宜处理,是不是可以囤一些用作投资?业内人士表示,应趁早打消投资车位这个念头。

记者获悉,之前很多小区都有业主投资车位、炒车位,暂不提投资的车位现在贬值,本钱拿不回来,且难卖难租。更何况有些新区的楼盘入住率偏低,大量车位空置着,别说转手卖掉了,出租估计都是个大难题。

开发商认为,投资车位是长期投资,而不是短期投资行为。一些购买车位的业主,只要车位卖不出去就认为投资失败,甚至要退车位,这种行为开发企业是不支持的,首先一般都是能租掉就先租出去,其次能卖的优先考虑卖,至于多久能卖出去则不能保证。毕竟投资是需要时间的,投资不是投机。

如果决定要长期投资车位,业主还需要把关自己购买的车位属于什么性质。一般来说,购买的车位有三种,第一种车位性质属于普通车位,可以办理车位产权证,但是开发商不愿意把车位卖掉,而是自持资产,因而只是转让了车位使用权;第二种车位性质属于人防车位或机械车位,开发商无权销售,只能让渡使用权,签订使用权协议;第三种开发商把业主公摊的小区面积划成车位租给了业主,开发商事实上无权销售车位也无权出租车位,使用权协议是无效的。

有三种办法可以核实车位性质:首先,业主可以核实这个项目建设工程规划许可证的附件附图,尤其是附图上往往有相关的图示,或者在经济技术指标中有记录;其次,可以看预售许可证,在预售许可证中有预售的范围,如果预售范围内没有,往往就不是可以出售的车位;第三,可以看小区的竣工面积实测报告,看一下车位是属于私有、公摊还是人防。

还需要注意的是,人防车位属于一种比较特殊的车位,人防车位的使用原则是谁投资谁使用,如果是开发商投资的,平时可以作为车位使用,但是不能买卖;而对于小区共同部分的车位,产权归全体业主所有,开发商无权要求业主因使用这部分车位而缴费。

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